Cuando el local no hace uso de un servicio común, puede pactar con la comunidad la exoneración de los gastos de mantenimiento.
Cuando desarrolle su actividad en un local que se encuentre en los bajos de un edificio de viviendas sujeto a régimen de propiedad horizontal, deberá ajustarse a esta legislación y, si el local es de su propiedad, participar en las decisiones de la comunidad de vecinos y contribuir a los gastos de mantenimiento del inmueble.
Ahora bien, en muchas ocasiones existen elementos o servicios comunes que únicamente utilizan las viviendas y a los que los locales tal vez ni siquiera tienen acceso. Un ejemplo habitual es el ascensor o la portería cuando el local tiene acceso directo desde la calle y no tiene ninguna necesidad de utilizar el ascensor y, además, en muchas ocasiones ni siquiera tiene acceso a la portería del inmueble. En esos casos es habitual que los propios estatutos o el título constitutivo de la comunidad ya exoneren a los bajos de ciertos gastos comunes a los que no tienen acceso. Pero ¿qué ocurriría si no hubiera ascensor y la comunidad convocara una junta de vecinos para decidir el reparto de gastos por su instalación?
Según la ley, todos los comuneros deben contribuir, con arreglo a su cuota, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como de sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Por tanto, la norma establece –y así lo entienden los tribunales– lo siguiente:
- La obligación de contribución a los gastos comunes no depende del uso que se haga de ellos. En consecuencia, todos los copropietarios están obligados a pagar, con independencia del uso que hagan de los elementos comunes.
- Para dejar de contribuir, debe ser exonerado expresamente por la comunidad. Y si bien la ley no indica la mayoría necesaria para adoptar un acuerdo de este tipo, los tribunales suelen entender que debe tomarse por unanimidad, dado que implica una modificación del reparto de gastos establecido en el título constitutivo o en los estatutos.
Así pues, en primer lugar habrá que revisar los estatutos, por si se hubiera exonerado a algunos copropietarios de pago cuando no hagan uso de un determinado servicio; si no establecen nada, deberá contribuir a los gastos de instalación, pero podrá pactar la exoneración de los gastos de mantenimiento.
Nuestros asesores estudiarán su caso y negociarán con la comunidad la exoneración del pago de los gastos de mantenimiento de aquellos servicios o elementos comunes que no utilice.